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LA CANCELACIÓN DE HIPOTECAS CONSTITUIDAS A FAVOR DE EMPRESAS DEL SISTEMA FINANCIERO YA EXTINTAS, EN EL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS.AUTOR: Jose Antonio Escudero Estrada. A lo largo del aún corto, pero vertiginoso camino que he desandado por el vasto derrotero del mundo del Derecho, me he encontrado no en pocas ocasiones con hechos que sin duda me demuestran que éste, a pesar de constituir cimiento esencial de la construcción de un estado en aras de la igualdad y el bienestar general, siempre ha estado sujeto a la característica ineludible de la optimización, en tanto creación del hombre, lo que implica la búsqueda incesante de su perfeccionamiento. Es este el caso que es menester tratar en las presentes líneas, el que se encuentra relacionado con un tema de suma importancia en nuestro mundo contemporáneo, pues versa en lo tocante al tráfico inmobiliario, tan vigente hoy en día en tanto forma de obtención de capital y por lo tanto de participación en el mercado, vital para la optimización de la calidad de vida de las personas. Y es que, en efecto, entre otros, el tema de la propiedad inmueble en el contexto del sistema que rige las relaciones socio – económicas en la actualidad ocupa especial importancia como manera de integrarse al mundo de las relaciones económicas a efectos de participar con eficacia en el mercado, pues como mencioné anteriormente, constituye una inminente fuente de capital que deviene en determinante con miras de alcanzar un afianzamiento, consolidación y superación en el campo del agresivo universo de relaciones económicas en que es necesario intervenir en nuestros tiempos, para lograr un aceptable estatus de existencia. El tema a tratar se encuentra referido a los derechos reales de garantía, aquellos que se constituyen a favor de terceras personas con el objeto de asegurar el cumplimiento de una obligación, específicamente me referiré a LA HIPOTECA, pero no a la hipoteca constituida a favor de cualquier persona, sino a aquellas que se constituyen a favor de instituciones o entidades que pertenecen al sector financiero nacional, y se hará énfasis en su cancelación e inscripción de esta, ante el organismo público encargado de brindar seguridad jurídica preventiva por excelencia, este es, la institución registral. Es digno destacar, que especificando más el tema a tratar, debe indicarse, que no es objeto del presente trabajo referirse a todas las formas de cancelación de hipotecas conocidas, y que en síntesis se encuentran reguladas por el artículo 1122º del Código Civil, sino más bien, me referiré en estricto a la extinción de la hipoteca por extinción de la obligación que garantiza, pero no por cualquier forma de extinción, sino por una que no se encuentra expresamente determinada en nuestro ordenamiento jurídico, y que se basa en la desaparición de uno de los requisitos esenciales para la existencia de una relación obligacional, a saber, la existencia de acreedor (en el tema a tratar, nos referiremos a cuando el acreedor es una persona jurídica, y particularmente a cuando esta pertenece al sistema financiero); para luego pasar a denotar en mérito a lo que se explique, la inconsistencia e incoherencia del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) en cuanto a esta forma de cancelación de las hipotecas constituidas a favor de las mencionadas instituciones del sistema financiero, y el perjuicio que esto ocasiona a los propietarios de bienes inmuebles. En primer término, para realizar un trabajo didáctico pero coherente y completo, debemos empezar por encontrar la punta de la madeja, es decir, el origen del problema. Particularmente opino, que el mismo radica en la carencia de nuestro Código Civil, de un concepto claro de aquello a lo que se le define como OBLIGACIÓN. Ante dicho vacío, recurriremos a la doctrina. Si nos vamos hasta los tiempos de nacimiento de nuestro sistema jurídico, encontraremos que JUSTINIANO en sus siempre célebres INSTITUTAS, define a la obligación como: ”EL VINCULO DE DERECHO POR EL QUE SOMOS CONSTREÑIDOS CON LA NECESIDAD DE PAGAR ALGUNA COSA SEGÚN LAS LEYES DE NUESTRA CIUDAD“; El maestro FELIPE OSTERLING considera que: ”LA OBLIGACIÓN CONSTITUYE UNA RELACION JURÍDICA EXISTENTE POR LO MENOS ENTRE DOS PERSONAS LLAMADAS DEUDOR Y ACREEDOR, ES DECIR ENTRE UN SUJETO ACTIVO Y UN SUJETO PASIVO“. Particularmente, y después de analizar, no sólo los conceptos antes mencionados, sino otros de diversos autores, puedo llegar a la conclusión de que LA OBLIGACIÓN CONSTITUYE UNA RELACION JURÍDICA QUE LIGA A DOS O MAS PERSONAS, EN VIRTUD DE LA CUAL, UNA O ALGUNAS DE ELLAS LLAMADA DEUDOR O DEUDORES, DEBE O DEBEN CUMPLIR UNA PRESTACIÓN A FAVOR DE OTRA U OTRAS LLAMADA O LLAMADAS ACREEDOR O ACREEDORES PARA SATISFACER UN INTERÉS DE ESTA O ESTAS ULTIMAS, QUE ES DIGNO DE PROTECCIÓN JURÍDICA. Dentro de esta relación jurídica, corresponde a aquel o aquellos que ostenten la calidad de acreedor o acreedores el poder o derecho de exigir la prestación. Si el deudor o los deudores vinculados en tal forma, no cumplen la prestación, o la cumplen defectuosamente por razones imputables a él o ellos si es que fueren varios los deudores, responden con sus bienes por dicho incumplimiento, en razón del elemento coercitivo previsto por la ley. Como podemos constatar de lo antes dicho, el concepto de obligación determina que, es indispensable que existan tanto un crédito como una deuda, es imposible concebir una obligación sin estas calidades. Más aún, forzosamente hay en una obligación un sujeto activo y uno pasivo, es decir un acreedor y un deudor, tal y como se desprende de los diferentes conceptos de obligación enunciados anteriormente. Es más, el mismo Código Civil, sin mencionarlo expresamente, parece del contexto de sus normas relativas a las obligaciones, tratar de decirnos que en efecto, es vital para la existencia de una relación obligacional que concurran tanto la presencia de un deudor como la de un acreedor. Por ejemplo, en lo relativo a las obligaciones de dar, el artículo 1132º señala que: EL ACREEDOR de bien cierto no puede ser obligado...“, y el siguiente, el 1133º expresa: ”EL OBLIGADO a dar un conjunto de bienes ciertos...“; así como el artículo 1206º en lo relativo a la cesión de derechos, que expresamente señala la presencia de un cedente (acreedor), y un deudor, aparte del cesionario. En fin, es innegable el hecho de que para que exista una relación obligacional, es imperativo que a su vez COEXISTAN un acreedor y un deudor. De lo antes dicho, entonces podemos llegar a una primera conclusión, la cual es que los elementos de una obligación son: · LOS SUJETOS, es decir, por lo menos un sujeto pasivo llamado deudor, y también por lo menos la existencia de un sujeto activo llamado acreedor, de donde el deudor tiene un débito ante el acreedor y este a su vez y turno tiene un crédito frente al deudor. · UN VINCULO JURÍDICO, o relación jurídica entre acreedor y deudor. · UN OBJETO, el que debe ser posible, lícito, determinado o determinable y patrimonial, es decir valuable en dinero, sin importar si el interés de las partes es o no patrimonial, lo que importa es que las conductas a través de las cuales se va a satisfacer el interés sean o tengan un contenido patrimonial. · UNA CAUSA, en su doble acepción, es decir, una causa eficiente o fuente de la obligación, y una causa legal o causa final, que responde esencialmente al porque se ha asumido una obligación. Pues bien, una vez visto esto, debemos comenzar a vincularnos con la hipoteca, preguntándonos, ¿qué es una hipoteca?. Pues, la respuesta es en realidad bastante clara, y nos la proporciona el artículo 1097º del Código Civil. Pero, antes de señalar la definición legal de la misma, es necesario recordar que la figura jurídica en cuestión, se encuentra enmarcada dentro de la categoría de los derechos reales de garantía, los que, en esencia, son aquellos mediante los cuales afectamos un bien en garantía del cumplimiento de una obligación. Una vez dicho esto, ahora si paso a señalar, que según el citado artículo, mediante ”la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión, y otorga al ACREEDOR los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.“. Pues bien, ya habiendo dejado en claro lo que es en sí misma la hipoteca, es digno realizar una seria reflexión, a efectos de establecer su vínculo obligante con las obligaciones. Y es que en efecto, no se concibe a la hipoteca sin la existencia de una obligación, es decir, la constitución de una hipoteca sobre un bien inmueble, sólo puede entenderse en el contexto del hecho de asumir una obligación el propietario del bien, esta afectación bien puede darse por encontrarse obligado de manera directa el propietario a satisfacer la obligación que ha contraído, o por garantizar el que un tercero satisfaga la obligación contraída por este, caso que de no verificarse, implicará que deba el propietario del bien afectado en garantía responder por la obligación no ejecutada, es decir, y en resumidas cuentas, en este supuesto, el constituyente de la hipoteca responde por la obligación no satisfecha por su garantizado, lo que, desde mi particular punto de vista, implica en estrito el asumir también, aunque en un lugar o plano secundario o indirecto y por que no supletorio, la responsabilidad de cumplir con la ejecución de determinada obligación. Ya quedando claro que una hipoteca no puede ser más que consecuencia de el hecho de haber surgido una relación obligacional (pues para que exista hipoteca debe existir una obligación, por lo que no hay hipoteca sin obligación, aunque si puede haber obligación sin que exista una hipoteca), entonces, es claro que, tal y como se desprende del artículo 1097º del Código Civil y en general de todo el capítulo tocante a la hipoteca en el mismo cuerpo normativo, necesariamente encontramos nuevamente la presencia de un acreedor, un deudor, un vínculo jurídico, un objeto y un fin en sus dos acepciones tal y como se ha señalado anteriormente al mencionar los requisitos básicos y esenciales para que exista una relación obligacional; con lo que queda ya más claro que el agua, que la hipoteca no hace sino complementar con la seguridad de una garantía el cumplimiento de una obligación, y su existencia (de la hipoteca) está directa y estrechamente ligada y dependiente a la subsistencia de la obligación que garantiza, por lo que, por simple inferencia lógica, si desaparece la obligación, instantáneamente se extingue la hipoteca; lo que no necesariamente ocurre en el sentido inverso, pues bien puede extinguirse la hipoteca sin que fenezca la obligación que garantiza. En este contexto, debo pasar inmediatamente a puntualizar que, de acuerdo a lo señalado por el artículo 1099º del Código Civil, los requisitos para la validez de una hipoteca, son: 1.- Que afecte el bien el propietario o quien este autorizado para ese efecto conforme a ley. 2.- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable. 3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable, Y SE INSCRIBA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. Todo lo que señalo para efectos de lo que se desarrollará a lo largo del presente documento. Ya observado todo esto, vamos llegando al punto neurálgico del presente trabajo, el cual es determinar si lo establecido por el artículo 115º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se condice con la realidad jurídica y la imperante necesidad de flexibilizar el tráfico inmobiliario, o si lejos de ello, contradice y obstaculiza lo antes mencionado. Para este análisis, pasaré a citar el tenor del citado artículo 115º: ”Artículo 115.- Garantías constituidas a favor de empresas del Sistema Financiero Las garantías reales constituidas a favor de empresas del sistema financiero se rigen por lo dispuesto en el artículo 172 de la Ley Nº 26702. En los casos de extinción de las empresas aludidas en el párrafo anterior, el plazo de caducidad a que se refiere el artículo 3 de la Ley No. 26639, se cuenta desde la inscripción de la extinción de la entidad acreedora, salvo que ésta haya cedido la garantía real constituida a su favor a otra entidad financiera y dicha cesión se encuentre inscrita.“ Cabe a destacar, que el supuesto anterior, es la única forma de cancelación de las hipotecas señalando como causal expresa la extinción de las empresas del sistema financiero; que se encuentra regulada por el mencionado reglamento. Como podemos observar, el reglamento de inscripciones del Registro de Predios, se limita a vincular la cancelación de hipotecas constituidas a favor de empresas del sistema financiero, por extinción de estas, a la Ley 26639, sin detenerse a observar, que el sólo mérito de la extinción de la persona jurídica es ya de por sí una causal de cancelación de una hipoteca constituida a su favor, según lo veremos con el desarrollo del presente trabajo. Recordemos a efecto de ilustración, que como bien sabemos, la Ley 26639 esta destinada a precisar el plazo que debe transcurrir para cancelar dicho real de garantía por caducidad (entre otros, pues la norma glosada se refiere también a otras cargas y gravámenes sobre inmuebles que en el presente trabajo no vienen al caso) en caso de que la hipoteca haya sido constituida a favor d acreedor distinto a una empresa perteneciente al sector financiero. Pues bien, continuando con el tema, tenemos que el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, señala que dicho plazo de diez años (alusión a la Ley 26639) se deberá computar a partir de la fecha de inscripción (registral se entiende) de la extinción de la entidad financiera, salvo que la garantía real se haya cedido a otra entidad financiera y siempre que esta cesión se encuentre inscrita, en cuyo caso de pleno, no procederá cancelar la inscripción de la hipoteca. Sin embargo, dejemos de lado por un momento el tema de la cesión, y centrémonos en la extinción de la empresa del sistema financiero, que de la partida registral de un inmueble se desprenda como la acreedora a favor de la cual se constituyó la hipoteca. Como bien sabemos, antes de solicitar y por ende de registrar la inscripción de la extinción de una persona jurídica, cualquiera que esta sea (y las empresas del sistema financiero no son la excepción), antes la misma debe pasar por un proceso de liquidación. Este proceso tiene por finalidad que el balance contable de la persona jurídica llegue a la cifra mágica de cero, es decir, dejar a la persona jurídica sin activos ni pasivos, sin acreencias ni deudas, luego de cuya consecución de dicho status, recién procederá la extinción de la persona jurídica. Para verificar lo antes citado, sólo debemos remitirnos a la Ley General de Sociedades, y si se quiere estar aún más seguros, podemos revisar, para el caso específico de empresas del sistema financiero, cualquier resolución expedida por la Superintendencia de Banca y Seguros, mediante la cual se apruebe la extinción de una de las empresas del sector, en cuyo tenor encontraremos siempre que se extingue la empresa (lo que se infiere de la naturaleza de las citadas resoluciones), en tanto ha concluido el proceso liquidatorio, al no existir activos ni pasivos liquidables. ¿Qué quiere decirnos esto?. Pues la respuesta es sencilla; y es que, al no tener la empresa más activos (bienes, cuentas por cobrar etc.) ni más pasivos (deudas u obligaciones por satisfacer), entonces, se da por finalizada la existencia de la persona jurídica, en términos de derecho societario se extingue la persona jurídica, y esta extinción equivale para la persona jurídica a la muerte para la persona natural, es decir, la persona jurídica desaparece, deja de existir. Ahora bien, en el caso de una persona natural, al fallecer esta, el conjunto de activos y pasivos que conforman su universo patrimonial se traslada de inmediato a sus herederos, salvo los casos expresamente señalados por ley, como por ejemplo, es el caso de las obligaciones ”intuito personae“, las que son de naturaleza eminentemente de ejecución personalísima y que no pueden ser ejecutadas por terceros, entre otras. Sin embargo, esto no es susceptible (es el caso general) de presentarse a la extinción de una persona jurídica, pues al extinguirse esta, como se ha mencionado anteriormente, se entiende que ha pasado previamente por un proceso de liquidación, el cual al finalizar ha dejado ya a la persona jurídica sin patrimonio alguno entendido este en su más amplia acepción, es decir, sin activos ni pasivos. Entonces me pregunto, ¿es lógico que encontrándose registrada la extinción de una persona jurídica del sistema financiero, se deba esperar diez años a partir de la inscripción de dicha extinción, para cancelar una hipoteca registrada a su favor?. La respuesta desde mi percepción es sencilla, simplemente NO; por las siguientes consideraciones: · Al extinguirse una empresa del sistema financiero, esta extinción se hace por el mérito de una resolución de la Superintendencia de Banca y Seguros mediante la cual se declara concluido el proceso liquidatorio y que en consecuencia, ya no existen ni activos no pasivos liquidables, de lo que se infiere claramente que la obligación que garantizaba una hipoteca constituida a su favor, ya no existe, se ha extinguido. Ya, tan sólo con esta consideración, se está acreditando de manera indubitable que la permanencia de la inscripción de esta hipoteca no resultaría en nada lógica, pues, a todas luces se desprende que la obligación que garantizaba ha desaparecido, por lo cual recordemos lo que se ha venido mencionando relativo a que la hipoteca depende directamente de la subsistencia de una obligación, por lo que si no hay obligación, la hipoteca se extingue junto con ésta, pues de lo contrario estaríamos ante una paradoja jurídica. · Sin perjuicio de lo anterior analicemos el siguiente punto de vista: ya se ha mencionado a la saciedad que del articulado correspondiente en nuestro Código Civil a la regulación de las obligaciones, si bien es cierto no se definen expresamente los elementos esenciales para la existencia de una relación obligacional, estos son claramente determinables de la lectura y reflexión del tenor de los mismos, mencionándose a lo largo del presente trabajo como uno de estos elementos, a la existencia de cuando menos un acreedor y un deudor, es decir de un sujeto activo y uno pasivo. Así mismo, se ha manifestado también, que en el caso de las obligaciones contraídas por personas naturales, salvo las excepciones establecidas por la ley, estas se transmiten a los herederos, en las condiciones también establecidas por ley; pero en el caso de personas jurídicas, el supuesto general es que, cuando estas dejan de existir, es decir se extinguen, es porque han pasado por un proceso de liquidación previo, el cual, al concluir, termina con un balance general en cero, lo que se traduce en que la persona jurídica ya no cuenta con nada de su otrora universo patrimonial en el más vasto sentido jurídico del término, o sea, ya no tiene ni acreencias ni deudas. En este sentido, y siendo, que la extinción de una persona jurídica implica el cese de su existencia legal, es decir determina que esta deja de existir, desaparece, entonces me pregunto: ¿No es uno de los ya definidos elementos de una relación obligacional la existencia de cuando menos un acreedor?, pues la respuesta es SI. Y estando, a que si este acreedor es una persona jurídica y la misma ha dejado de existir, ¿no implicaría esto la desaparición de ese elemento sustancial para la existencia de la relación obligacional?, y la respuesta es nuevamente SI. Entonces, ¿Tiene sentido que habiéndose extinguido la persona jurídica acreedora, permanezca por diez años la inscripción de una hipoteca a su favor?, y en este caso, la respuesta es definitivamente NO, y el porque de esta respuesta, es que, estando y constando registrada la extinción de una persona jurídica, acreedora en determinado momento, y en cuyo favor se hallare registrada una hipoteca en garantía de su acreencia, basta con recurrir y apelar a su extinción para claramente determinar que ha desaparecido uno de los requisitos esenciales para la existencia de la relación obligacional, el cual es la presencia de un acreedor, por lo que en mérito de la extinción desaparece el acreedor, con la desaparición y consecuente falta de este, se extingue la obligación, y al extinguirse la obligación, y no haber nada que garantizar, por consiguiente, la hipoteca que garantiza esta obligación, debe cancelarse por el simple mérito de la invocación a esta causal, sin tener esta relación alguna con la caducidad establecida por la Ley 26639.
Ahora bien, de lo explicado hasta el momento, resulta claro que el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios incurre en un error al vincular la causal de cancelación de una hipoteca constituida a favor de una empresa perteneciente al sistema financiero por extinción de la misma, con el plazo de caducidad al que se refiere la Ley 26639, en tanto como ha quedado diáfano, la simple y sola extinción de la persona jurídica, es en sí misma una causal de extinción de la obligación (pues determina la desaparición de uno de los elementos esenciales de la relación obligacional, es decir la presencia de un acreedor), y por ende de la hipoteca que garantiza tal obligación, resultando ilógico y poco consecuente con la actual tendencia de flujo permanente y dinámico de capitales y agilidad del tráfico inmobiliario, que se obligue al propietario de un inmueble afectado con una hipoteca en estas condiciones, a esperar 10 años a partir de la fecha de inscripción de la extinción de la empresa del sistema financiero que otrora fue la acreedora, para poder cancelar recién el asiento registral de dicha hipoteca. Cabe a destacar que, conversando con personajes relacionados con la materia, en muchos casos se alega como eventual razón de la cuestionada norma, el hecho de que, si en efecto, el propietario del bien gravado con la hipoteca ya satisfizo la obligación a su cargo, o la satisfizo el tercero a quien aquel garantizaba, entonces debe tener dicho propietario en su poder el documento del que conste la manifestación oportuna de voluntad de los representantes autorizados para tal fin, de la empresa del sistema financiero; levantando el gravamen. Ante tan ligeras afirmaciones, yo me pregunto: ¿Es que no es acaso posible que este documento pueda haberse extraviado (pues bien pudo haber sido un documento privado con firmas legalizadas, una minuta para que la tramite el interesado etc), destruido etc?, o ¿no es acaso posible que el documento entregado en el que conste la manifestación de levantar el gravamen, adolezca de algún vicio de forma que haga imposible su acceso a la inscripción registral?, pues Si, si es posible, y cito esto por dar como ejemplo tan solo dos casos en que, habiéndose otorgado el documento por parte de la empresa del sistema financiero levantando el gravamen, este no resulte de una eficacia inmediata para cancelar el asiento de inscripción de la hipoteca. Entonces, me vuelvo a preguntar: ¿es lógico mantener la inscripción de la hipoteca por tanto tiempo, constando la extinción de el acreedor, y en consecuencia de la obligación?, y me ratifico en mi respuesta de que no, definitivamente no es lógico, pues repito, por el simple mérito de la extinción del acreedor, cuando este es una persona jurídica, y la rogatoria expresa de un interesado invocando esta causal, debería (como desde mi perspectiva lo es) ser mérito suficiente para cancelar el asiento de la hipoteca que garantizaba una determinada obligación. Ahora bien, otra de las posibles razones que pudiere pretenderse esgrimir para normar que hay que esperar 10 años desde la inscripción de la extinción de una empresa del sistema financiero para solicitar recién la cancelación de una hipoteca constituida a favor de ésta, es el tema de la cesión de derechos que dicha empresa hubiere podido efectuar a favor de un tercero, sea quien sea, durante su proceso de liquidación y que éste tercero demore en registrarlo, por lo que se pudiere aducir que se espera 10 años para que proceda la cancelación del gravamen, en aras de la protección de los intereses del tercero cesionario. Y es que en efecto, bien puede darse el caso de que, durante el proceso de liquidación de una empresa del sistema financiero, ésta, cediendo en pago o con intención de recuperar dinero de alguna manera etc., ceda sus derechos como acreedor a favor de un tercero, que puede ser una persona natural o jurídica, y que como consecuencia de esta cesión de sus derechos como acreedor, ceda también tal y como lo establece el artículo 1211º del Código Civil, los privilegios, las garantías reales y personales, entre otros que señala dicha norma. Sin embargo, lo que se debe analizar en este caso específico es el tema de que el derecho real cedido, como consecuencia de la cesión de los derechos como acreedor, sea una hipoteca; y se debe analizar con detenimiento por las consideraciones que se mencionan a continuación. En el supuesto materia del presente trabajo, nos ponemos en el caso de que, existe una hipoteca constituida a favor de una empresa del sistema financiero, en garantía del cumplimiento de una obligación contraída con ella. Si existe una cesión de derechos como acreedor por parte de dicha empresa del sistema financiero a favor de un tercero, y en consecuencia de la garantía real que, valga la redundancia, garantiza el cumplimiento de la acreencia cedida, podríamos decir, con justa razón, que la inscripción de dicha cesión y por ende del nuevo acreedor, debe ser registrada para que sea oponible a terceros, incluso al mismo propietario. Y me refiero a esto por lo siguiente: como ya se ha expresado anteriormente, al inscribirse la extinción de una persona jurídica ( y las del sistema financiero no son la excepción) esto implica el cese de su existencia legal, y si esta era acreedora de una obligación garantizada por una hipoteca, entonces determina la desaparición del acreedor, por la tanto la extinción de la obligación y consecuentemente de la hipoteca que la garantizaba. Si, encontrándose registrada la extinción de la persona jurídica perteneciente al sistema bancario que era acreedora; no consta registrada una cesión de sus derechos como acreedora a favor de un tercero, mal haría el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios tutelando un hipotético derecho de un tercero cesionario, pues, se entra en franca contradicción con principios básicos y fundamentales que inspirar el Derecho Registral Peruano, como por ejemplo el principio de Legitimación, que a la letra dicta: ”LOS ASIENTOS REGISTRALES SE PRESUMEN EXACTOS Y VALIDOS. PRODUCEN TODOS SUS EFECTOS Y LEGITIMAN AL TITULAR REGISTRAL PARA ACTUAR CONFORME A ELLOS, MIENTRAS NO SE RECTIFIQUEN EN LOS TERMINOS ESTABLECIDOS EN ESTE REGLAMENTO O SE DECLARE JUDICIALMENTE SU INVALIDEZ“ (Numeral VII del Título Preeliminar del Reglamento General de los Registros Públicos). Entonces, en mérito de la aplicación de este principio, resulta pues imposible de creer, que la razón de normar en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que se deben esperar 10 años desde la inscripción de la extinción de una empresa del sistema financiero, para que proceda la cancelación de una hipoteca constituida a su favor, es tutelar el derecho de un hipotético tercero cesionario de los derechos como acreedor de la empresa del sistema financiero, y por ende de la hipoteca que garantiza esa obligación. Y resulta imposible de creer por cuanto, se estaría entrando en franca contradicción (de ser esta la razón de ser del artículo 115º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios) con el principio de legitimación antes mencionado, en tanto, y en aplicación estricta de este principio, la lógica debe ser la siguiente: Existe en el Registro de Personas Jurídicas, la inscripción en su correspondiente partida registral, de la extinción de una empresa del sistema financiero, en mérito a la Resolución de Superintendencia de Banca y Seguros en la que se declara concluido el proceso liquidatorio y que, en consecuencia, no existen ya para esa empresa no activos ni pasivos liquidables, lo que se presume válido y exacto en virtud del principio de legitimación. Existe en la partida registral de un inmueble, un asiento de inscripción de una hipoteca que garantizaba una obligación a favor de la empresa del sistema financiero cuya extinción ya corre inscrita en su correspondiente partida del Registro de Personas Jurídicas, y no corre en esta partida de la propiedad, inscripción de cesión de derechos ni cambio de acreedor alguna, lo que se presume válido y exacto en mérito al principio de legitimación, no pudiendo presumirse al contrario que exista una cesión de derechos y en consecuencia un cambio de acreedor que aun no esta registrada. Entonces, en este estado de cosas, si el interesado, por ejemplo el propietario del inmueble, se apersona a los Registros Públicos, y formula la rogatoria de cancelación de hipoteca por haberse extinguido la obligación que esta garantizaba, basado, tanto en la causal de extinción de la obligación por la extinción jurídica del acreedor (falta de un elemento sustancial de toda relación obligacional), como en la presunción de que en efecto dicha obligación ya no existe en merito a que la extinción de la empresa del sistema financiero se produce en virtud a la resolución de la SBS que señala que concluye el proceso de liquidación de dicha empresa y no existen ni activos ni pasivos liquidables, y atendiendo de que al momento de solicitar la rogatoria de cancelación de hipoteca, no figure inscrita ninguna cesión de derechos y por lo tanto, ninguna variación con relación al sujeto activo y titular del derecho real de garantía, entonces el registrador, en mérito tanto al principio de legitimación (que lo obliga a tener por válido y exacto el contenido de los asientos registrales), como a las normas pertinentes del Código Civil, debe proceder a cancelar el asiento de hipoteca, pues de todo lo ya explicado se infiere con suma claridad que dicha rogatoria sería de justicia en virtud a que, estaría a simple vista que de una u otra manera, la obligación que era garantizada por la hipoteca ya esta extinguida, y por ende ella misma, no teniendo la permanencia de la inscripción de esta, ninguna razón de ser, perjudicando en todo sentido al propietario del bien y al tráfico inmobiliario. Nótese que el mismísimo artículo 115º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aún con la defectuosa redacción que ostenta, por la injustificada combinación de normas que contienen situaciones y supuestos jurídicos diferentes; fusionadas en él, es decir de la ley 26639 y el Código Civil, reconoce la importancia de la legitimación del contenido de los asientos registrales, al señalar que para que no proceda cancelar un asiento de hipoteca (en los actuales términos y condiciones del artículo 115º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios) constituida a favor de una empresa del sistema financiero ya extinguida, es vital que se haya cedido a otra entidad del sistema financiero la posición de acreedor, y no solo esto, sino que además debe correr INSCRITA (pues de no encontrarse inscrita, entonces se presume que no existe ninguna cesión, pues es lo que se desprende del contenido de los asientos registrales), debiendo entonces observarse que sí se atiende a la importancia de la legitimación de los asientos registrales, y a el hecho de cómo estos en el contexto de su presunción de certeza y exactitud, facultan a actuar al titular registral conforme a lo expresado y contenido en ellos. Este corto pero a mi criterio didáctico trabajo, he pretendido plasmar mi punto de vista sobre un tema que es de preocupación para todos los que como yo, somos amantes del Derecho Registral, especialmente del Derecho Registral peruano y lo seguimos de cerca con ánimo y expectativa esperando que a cada instante se perfeccione, atendiendo a la importancia que representa desde todo punto de vista para el desarrollo de un país, pues es menester observar que el Derecho Registral, no sólo está presente en la extraordinaria tarea de brindar seguridad a las relaciones jurídicas que se puedan comprender dentro de su ámbito y campo de acción, sino que además, con ello, el Derecho Registral, entra a tallar con inigualable relevancia y de manera muy activa en las diferentes facetas de la vida de un país, destacando además de la jurídica, su influencia en el desarrollo económico y social. Por ello espero que el presente trabajo realmente colabore en algo con el desarrollo y optimización de nuestra ya superior institución registral peruana, la cual, por el bien de la patria, jamás debe disminuir su vertiginoso ascenso hacia la búsqueda incesante de la perfección.
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